la Baie de Roses
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L'IMMOBILIER EN ESPAGNE

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Le marché immobilier espagnol

Au cours des dernières années (et décennies) le marché immobilier espagnol a beaucoup évolué. Que ce soit au niveau légal ou au niveau commercial les données ont fortement changées.

Aujourd'hui sur pratiquement l'ensemble de la péninsule Ibérique, les règles de fonctionnement sont identiques en ce qui concerne l'organisation du secteur immobilier, même si l'on trouve quelques différences d'une communauté autonome ou province à une autre.

Cela ne signifie pas pour autant qu'un achat au pays Basque ou en Andalousie se fera dans les mêmes conditions et les règles à observer pourront être sensiblement différentes.

Au cours de l'année 2013 ce sont environ 300.000 transactions portant sur les biens destinés à usage de logement qui se sont opérées. Marquant un fort (le moins que l'on puisse dire) ralentissement par rapport au plus haut enregistré en 2007 avec un nombre de ventes supérieur à.... 955.000 cette même année !

Il va de soit que les prix au m2 varient fortement d'une région à l'autre avec des micro phénomènes selon les zones générant des écarts tarifaires très.... importants et surprenants!


Aspects commerciaux, situation et caractéristiques du marché

Après de nombreuses années de chute des prix, il semblerait que l'immobilier espagnol se stabilise. Suivant les sources et la manière de faire le calcul, le prix au m2 se situerait aujourd'hui largement aux alentours des 1.300 € / m2 pour les appartements neufs et occasions. Mais cela n'est qu'un chiffre sans grande valeur. Il reste évident qu'un appartement situé au centre de Madrid (2.856 € / m2), Barcelone (3.300 € / m2) ou en pays Basque (4.400 € / m2 pour San Sebastian) se vendra à un prix au m2 largement supérieur que s'il était situé en par exemple à Ávila (1.249 € / m2) (source : www.ventadepisos.com mars 2014).

Il faut aussi intégrer les distorsion induites par certains acteurs comme la Sareb qui vend en moyenne 43 logements par jour depuis le début 2014, à des prix bien en dessous de ce qui est annoncé plus haut !

Par ailleurs et cela est important pour tous les acheteurs étrangers : crise ou pas, il y a des facteurs importants dans la détermination de la valeur d'un bien. Un appartement vue mer, ou offrant un accès aux plages à pied, une maison en bord de mer ou de canal (marina) verra sa valeur littéralement exploser para rapport au même bien situés dans la même ville mais disposant d’attributs moins intéressants. Pour exemple sur la ville de Roses (Girona) le prix au m2 moyen peut être évalué à environ 2.000 € en mars 2014, mais selon qu'il s'agit d'un appartement aveugle en centre ville ou bien en première ligne de mer, le prix peut passer de 2.000 à..... 4.500 €, voire plus, le m2.

À ces éléments il faudra aussi rajouter que les emplacements disponibles et de qualités sont de plus en plus rares. Par exemple les parcelles disponibles pour construire une maison sur canal à Empuriabrava se comptent sur les doigts... d'une main, d'où un prix au m2 pouvant atteindre les 1.000 € pour le terrain. Il faudra ensuite rajouter le prix de la maison qui sera construite. Une des conséquences est que de plus en plus d'acquéreurs achètent des maisons pour les démolir et reconstruire. Dès lors il ne s'agit plus d'acheter un bien, mais un emplacement.

Pour les candidats à la construction, un facteur à prendre en compte est la dualité architecte/maîtrise d'ouvrage ainsi que les honoraires qui en découlent et qui devront être pris en compte car pouvant grever de façon non négligeable le budget. Pour cela nous offrons un service clés en mains intégrant ces 2 prestations (voir notre section construction). Toujours sur la partie construction un poste à surveiller en cas d’achat de terrain sera sa capacité à être construit (certificat de la mairie l'attestant et valable 6 mois) et les caractéristiques physiques du sol, en particulier sur la Costa Brava).


Acheter en Espagne règles de bases.

Beaucoup d'acheteurs étrangers sont inquiets lors d'un premier achat. Mais en fait le processus est simple et sûr.

Un achat immobilier en Espagne peut se faire très rapidement, en 48 heures on peut aller chez le notaire, signer l'acte de vente effectuer le paiement et être propriétaire.

Le notaire se charge de l'aspect légal du bien vendu (documentation disponible et à jour). Il est aussi responsable de la bonne communication de l'information relative à la transaction, informant chacune des 2 parties (acheteur et vendeur) des caractéristiques de la vente (en particulier existence de charges pesant sur le bien transmis) ainsi que toute contrainte de quelque nature que ce soit (servitudes etc...). Selon les provinces (comme en Catalogne par exemple), le notaire ne touche aucune somme d'argent. Il se charge simplement de vérifier que ce qui est stipulé sur l'acte de vente est effectif : sommes versées, destinataire, mode paiement utilisés etc.... et ensuite de l'inscription au registre de la propriété des changements opérés.

Une vente ne peut être effectuée si la documentation requise n'est pas présentée. En particulier les certificats énergétiques et la "Cédula de Habitabilidad". Attention il peut aussi y avoir d'autres documents nécessaires. Pour les étrangers un NIE est indispensable, même s'ils sont ressortissants européens.

Pour les terrains prenez le temps de vérifier la situation urbanistique du bien, le plan d'occupation des sols est aujourd'hui consultable sur internet pour bon nombres de communes, ces dernières peuvent aussi émettre un "certificado de aprovechamiento urbanistico" qui les engagent sur 6 mois en ce qui concerne la nature de la construction possible. Suffisant pour acheter et ensuite déposer un permis de construire (contacter nous pour plus d'information).

Nous vous aiderons sur tous ces aspects et nous nous chargerons de présenter un dossier complet au notaire.

En cas de financement, nous vous accompagnerons aussi dans vos démarches. À ce sujet il est à noter que les banques espagnoles recommencent à financer des acquisitions immobilières, mais en plus recherchent des candidats au financement.
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